재건축 안전진단 면제 안전진단이란? 재건축 과정 쉽게 정리

 

안녕하세요 얼마 전 국토교통부에서 1.10 부동산 공급 대책이 발표되었는데요. 정부는 이번 대책이 국민의 주거안정을 위한 주택공급 확대와 요즘 많이 어려워진 건설경기 회복에 중점을 두었다고 밝혔습니다.

 

실제 발표된 내용을 살펴보면 이번 1.10 부동산 대책은 거의 부동산 시장 부양책에 가까운 것 같습니다. 오늘은 그중 재건축 안전진단과 관련한 변화에 대하여 알아보고 재건축 과정도 함께 공부해 보도록 하겠습니다. (바쁘신 분들은 빨간색글씨와 그림위주로 봐주세요)

 

 

안전진단이 뭐예요?

"재건축을 실시 하기전 기존건물의 노후화를 진단하여 재건축 가능여부를 판단하는 절차"

 

 

지어진 지 오래되어 살기 불편해진 아파트의 재건축 사업은 다들 많이 들어보셨을 겁니다. 근데 이게 단순히 건물이 오래되었다고 재건축이 가능한 것이 아니라 나라에서 건물을 이리저리 살펴보고 "아 이건 정말 안전하지 않은 건물입니다"라고 진단을 내려주어야만 재건축이 가능합니다.

 

바로 이 과정을 안전진단이라고 하는데요. 안전진단은 건물의 노후화 정도를 평가하는 절차로서 주택의 노후 및 불량의 정도에 따라 구조 안전성과 건축마감, 설비시설의 노후 그리고 주거환경 등을 토대로 A~E등급으로 등급을 나누어 주택의 안전성을 진단하게 됩니다.

 

재건축사업과 안전진단의 과정

"기본계획수립 단계를 거친 후 2차례의 안전진단을 통과하여야 재건축이 가능"

 

우선 재건축사업의 과정을 간략하게 알아보겠습니다.

 

보통 준공 30년 가까이 된 아파트를 대상으로 재건축의 논의가 이루어지는데 도시정비법에 따라 지방자치단체장들이 이러한 아파트들을 대상으로 정비예정구역을 지정하게 됩니다. 이렇게 재건축의 초기 방향을 설정하는 과정을 기본계획수립이라고 하는데요.

 

정비예정구역으로 지정된 아파트는 재건축 안전진단을 신청할 수 있게 됩니다. 안전진단절차는 지방자치단체에서 현지조사를 하면서 정밀안전진단이 필요한지 검토하는 예비안전진단의 과정을 거치게 되고요.

 

여기서 통과한 주택은 A~E등급으로 건축물의 안전을 정밀히 조사하여 발표하는 정밀안전진단 과정을 거치게 됩니다. 이 진단과정에서 E등급을 받은 경우 바로 재건축을 진행할 수 있는데요.

 

만약 D등급을 받았다면 공공기관에서 진행하는 2차 정밀안전진단을 다시 한번 받아야 하는데 여기서 최종 E등급이 나와야 재건축 사업의 시행이 가능해집니다.

 

바로 이 안전진단의 과정을 통과하면 재건축을 실시할 수 있도록 허가 하는 정비구역지정이 이루어지고, 재건축사업에 참여하는 주민들을 모아서 조합을 설립하는 조합설립인가의 과정을 거치게 됩니다.

 

이후 아파트 건물을 지어줄 시공사를 선정하고 설계, 감리 등 그 밖의 사업을 실행하는 업체를 선정하는 과정인 사업시행인가를 거쳐 아파트의 층수, 세대수, 조합원 및 일반분양, 상가부지 등의 구체적인 사항을 결정하게 됩니다.

 

그리고 마지막 조합원들이 새로운 아파트를 어떻게 나누어 가져가게 될지를 결정하는 관리처분인가라는 과정을 거치게 되는데요. 이후 분양, 이주, 철거, 시공, 완공의 절차를 거치고 최종 조합의 해산과 청산으로 사업이 마무리 되게 됩니다.

 

 

재건축 안전진단 바뀌는 점?

"30년 된 아파트 안전진단 없이 재건축 착수 가능 / 2차 정밀안전진단 사실상 폐지"

 

 

이번에 발표된 1.10 부동산 대책에서 앞에서 언급한 안전진단과 관련된 변화도 있었는데요. 준공 30년이 된 아파트의 경우는 안전진단 없이 재건축 착수를 허용한는다는 내용입니다.

 

이는 안전진단을 건너뛰고 재건축 조합설립을 할 수 있도록 길을 열어준 것으로 재건축 추진위 구성과 조합을 설립하는 과정이 2년 정도 걸린다고 하는데 이번 대책으로 인하여 재개발 초기에 사업속도를 빠르게 할 수 있을 것이라고 합니다.

 

 

다만 안전진단을 완전히 면제해 준다는 이야기는 아니고 사업시행인가 전까지는 통과해야 한다고 합니다. 또한 기존의 노후도 기준보다 완화된 기준을 적용하여 재건축 사업에 안전진단이 걸림돌이 되지 않도록 하겠다고 하였습니다.

다만 위 내용은 도시정비법 개정이 필요한 사항이라 국회에서 법안이 통과되어야 한다고 하네요.

 

또한 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받았을 경우 의무적으로 공공기관의 2차 정밀안전진단을 받아야 했던 부분을 입안권자인 시장, 군수, 구청장이 1차 결과를 검토 후 필요할 경우에만 2차 안전진단을 의뢰할 수 있도록 변경되었습니다.

 

이는 지자체장의 판단으로 D등급의 아파트도 지역의 주택사정이나 필요에 의해 정비구역으로 지정이 가능하다는 이야기로 사실상 2차 정밀안전진단을 폐지하는 것과 같다고 하네요.

 

 

오늘은 얼마전 발표된 1.10 부동산 대책 중 안전진단과 관련한 변화와 안전진단에 대하여 알아보았습니다.

 

이번 정부가 들어선 이후 부동산 정책이 가계부채 증가에 대한 경계와 집값 하락에 대한 우려 사이에서 확실한 가닥을 잡지 못하는 모습을 보여주고 있는 것 같은데요. 이번 1.10 대책은 올해 총선을 앞두고 꽁꽁 얼어붙은 부동산 경기를 부양하고 싶어 하는 정부의 의지가 엿보인다는 평가가 많은 것 같습니다.

 

모쪼록 도움이 되셨길 바랍니다.