태영건설 2.5조 브릿지론 부동산PF 뜻 간단 정리

 

안녕하세요 24년 태영건설 워크아웃신청과 관련한 소식이 뉴스로 매일 전해지고 있는 상황인데요. 얼마 전 태영건설의 자구계획을 발표하는 자리에서 윤세영 창업회장이 태영건설의 부동산 PF 관련하여 우려되는 채무가 무려 2조 5000 억 원 정도라고 밝혔습니다.

 

작년부터 뉴스에서 종종 우리나라 부동산시장의 시한폭탄이 될 수 있다고 이야기되는 브릿지론과 PF는 과연 무엇인지 같이 알아보시죠.

 

 

브릿지론(Bridge Loan)이란 ?

"본 PF가 승인되기 전 토지확보, 인허가 비용을 마련하는 초단기 자금대출"

 

브릿지론은 일시적 자금난에 빠질 경우 자금을 빌리는 초단기 고금리 대출을 뜻합니다. 주로 우리가 뉴스에서 접하는 브릿지론이란 부동산 시행사가 금융권의 강화된 PF대출 심사를 통과하기 전 토지매입 및 인허가 완료 과정에서 매입비용과 인허가 및 시행사 운용비용을 대출을 일으켜 충당하는 것을 말합니다.

 

역시나 말이 어려운 것 같습니다. 쉽게 말하자면 한 부동산 개발업자가 있습니다.

 

부동산 개발업자가 적당한 땅을 정하고 함께 이 땅을 사서 건물을 세워 돈을 벌고 싶은 사람들을 모으게 되는데 이런 부동산 사업의 주체가 되는 사람들을 시행사라고 부릅니다.

 

이렇게 부동산 개발사업을 계획하는 시행사는 먼저 개발하고자 하는 땅의 주인들을 만나서 땅을 사들이기 시작합니다. 하지만 모든 땅을 가진 돈만으로 사려고 하니 이게 만만치 않습니다. 결국은 땅을 살 돈을 누군가에게 빌려야만 하는거죠.

 

우선 땅의 주인들에게 얼마에 땅을 사고팔겠다는 약속이 담긴 서류를 준비합니다. 그리곤 그 약정서들을 가지고 우리가 잘 알고 있는 시중은행(1 금융권)을 찾아가는 것이 아니라 대출 금리가 높은 저축은행, 캐피털사, 증권사(2 금융권)로 갑니다.

 

왜일까요?

 

시행사는 자신에게 땅을 팔겠다는 약정서류 뭉치와 그 땅에 멋진 건물(빌딩, 아파트, 지식산업센터 등)을 지어서 비싸게 분양하고자 하는 계획 말고는 담보로 할 만한 것이 없으니 "너희들을 뭘 믿고 그렇게 큰돈을 빌려줘?" 하면서 1 금융에서는 대출을 해주지 않기 때문입니다.(물론 이것은 정부의 규제가 있기 때문입니다.)

 

높은 위험이 있지만 기간이 짧고, 이자를 많이 받을 수 있기에 대출을 승인해 준 2금융권 브릿지론의 도움으로 시행사는 땅주인들에게 잔금을 치르고, 사업의 인허가를 마치고, 공사를 담당할 건설사도 선정을 하게 되는데요.

 

이로써 건물만 지으면 되는 상태가 되는 거죠. 그런데 지금부터 다시 문제가 시작됩니다. 건물을 지을 돈을 또 빌리러 가야 하니까요.

 

자 이제 본 PF에 대하여 알아보겠습니다.

 

PF(Project Financing)이 뭐죠?

"시공에 필요한 건설자금을 은행으로부터 조달받는 대출"

 

브릿지론을 이용하여 토지매입과 사업허가 및 시공사 선정까지 완료한 시행사는 이제 본 게임이라 할 수 있는 PF대출을 진행합니다. 이는 브릿지론 보다 10배 이상 큰 금액을 대출로 받아야 하니 여러 투자자들이 필요합니다.

 

시행사는 담보가 될 토지와 사업허가를 무기로 이제 당당히 제1 금융권인 시중은행으로 발걸음을 옮깁니다.

 

은행은 이 부동산 개발사업의 성공여부를 가늠한 뒤, 실질적인 사업의 자금이 되는 PF대출에 참여하여 자금을 지급해 줍니다. 시행사는 이 돈으로 우선 브릿지론을 상환하고, 건물을 지어주는 건설사에게 돈을 지급하게 됩니다.

 

이제 모든 준비가 완료되었습니다.

 

시행사는 미래에 지어질 이 건물을 판매하기 시작하는데요. 분양이라고 하죠. 시행사는 이렇게 분양받은 사람들의 계약금과 중도금, 잔금 등을 받아서 이 PF 대출을 갚아나가고, 남는 돈을 수익으로 가져가게 됩니다.

 

모두가 행복한 결말이죠.

 

 

태영건설은 도대체 뭐가 문제일까?

태영건설

 

"건설사의 PF보증과 고금리에서 촉발된 부동산 시장의 침체가 원인"

 

 

펜데믹 위기 상황에 풀려나간 각국의 돈들이 엔데믹을 거치며 물가를 높이게 되었고 이러한 고물가 상황을 정상화 해야 할 의무가 있는 미국 중앙은행은  2021년부터 기준금리를 미친 듯이 올리기 시작합니다.

 

이러한 고물가 고금리 상황의 도래가 앞에서 말씀드렸던 모두가 행복한 파티의 끝을 알려오게 되는데요.

 

부동산 개발사업으로 수익을 내려고 했던 시행사는 이제 점점 더 늘어나는 비용이 문제가 되게 됩니다.

 

최우선으로 가파르게 상승하는 대출 이자비용을 감당하느냐 못하느냐의 기로에 서게 되는거죠. 운 좋게 브릿지론을 상환하고, 본 PF를 거쳐 분양까지 가까스로 완료되는 경우는 성공입니다.

 

문제는 고금리와 인플레이션에 기반한 건축비 증가로 투입 비용이 늘어난 시행사는 수익률이 떨어지고, 적자를 만회하려 무리하게 분양가를 높이면 이번엔 분양이 잘 안 되는 악순환에 빠져 본 PF를 받지 못한 곳, 본 PF를 받았으나 전체분양의 50% 미만이 실패한 곳에서 여러가지 문제가 터져 나오기 시작합니다.

 

또한 이렇게 분양대금이 원활하게 들어오지 않는 상황을 감지한 금융회사들은 예정된 PF대출에 참여하지 않게 됩니다. 앞서 말씀드린 초단리 고금리 대출인 브릿지론을 이용해 토지매입까지 마쳤던 시행사는 브릿지론의 고금리를 더이상 버틸 방법이 없어지게 되는 거죠.

 

현재 태영건설은 자체 부동산개발사업의 브릿지론, PF대출 중 갚기 어려워진 채무와 시공을 위해 건설사로 참여한 부동산개발사업에서 일감 수주를 위해 무리하게 채무보증을 섰던 것이 문제가 되어 결국 워크아웃을 신청하게 된 상황이라고 하네요.

 

2024.02.05 - [경제 정보] - 워크아웃 뜻 초등학생도 알기 쉽게 정리

워크아웃 뜻 초등학생도 알기 쉽게 정리

 

"진짜 문제는 채무를 불이행한 기업들의 부실이 이어져 돈을 빌려준 금융권 전체로 번지는 리스크"

 

오늘은 브릿지론과 PF에 대하여 알아보았습니다.

모쪼록 도움이 되셨길 바랍니다.